户均400万!深八上海土著的“集体发家史”

发表于 讨论求助 2022-04-19 23:52:14

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今日配图 丨玛格丽特作品


圈主的话


话说这个国庆假期过后,不少天南地北全世界出游而归的小伙伴们都不约而同向圈主感叹齐了“中国人消费力实在太强”这件事,其中“上海人”更是成为了高频的代表人物。


直到今天,上海“土著”仍拥有着66%的人口,50%的收入,和75%的财富。相对富有而又喜欢享受生活,或许还有那么点收益于房价上涨的底气,分享一篇深八“上海人”从穷土著秒变大赢家的分析文。



上海土著有多穷

首先,我们要说一些关于土著的事情。


有一件事情许多人都没有搞清楚。在过去25年中(1990-2015),增长最迅速的群体是哪一个。


许多人会回答,是“新移民”。


这个回答也是显而易见的。900W新移民蜂拥而入,填满了浦东到闵行的每一寸郊区。


而且新移民作风泼辣,挥金如土,买起5W/平米的房子眼睛都不眨。代表了旺盛勃勃的生机。


但是这个回答,却是错误的。过去二十五年,实力增长最快,面貌改天换地,反而是很多人以为“垂垂老暮”的浦西土著。


为什么,也没觉得浦西人现在多富呀。都没几个土豪。


这样说法,关键是你没意识到1990年之前上海人有多穷。


和绝大多数人的印象不一样,1990年之前的上海,其实是一个“贫穷落后”的城市。而远远不是所谓“远东第一大都市”。


当时的上海,和现在上饶,临沂档次差不多。远远比周边的常熟,上虞要穷得多。每年有很多的上海女孩子嫁到江浙,因为浙江人更富,要抢着嫁。


上海人谈论的,是去广州深圳打工,深深地艳羡那里二三倍的高工资。烦恼的,是要不要放弃国企铁饭碗身份。


今天大家都在骂,闸北火车站导致了脏乱差,把整个地段价值全都扯低了。还造成了南北交通的大堵塞。


而事实的情况呢,周润发“上海滩”中的火车站,原本是“老北站”。是在七浦路上苏州河北。


1987年时,是闸北区政府哭着喊着,满地打滚哀求着市政府,把火车站搬到闸北去的,救救闸北。


火车站搬闸北之后,立刻对当地的经济产生了立竿见影的拉动效果。


闸北区居民,长期以来叫做“滚地龙”区民。滚地龙什么意思,就是裹张草席,往马路上一躺。


意思就是“这户人家完全没有固定资产”。。什么彩电冰箱,连个热水瓶都没有的。


而火车站一搬闸北,整个闸北经济就活了。你躲在路边卖个凉皮,开个小旅馆,十几万人就有了收入,有了生计,。


说这个例子,告诉你的不是上海人有多富,而是当年有多穷。

大赢家

如果我们以2000年为地产开发分界线的话,则2000年之前上海的住宅存量,在4.5亿平米左右。


基本可以认为,这些房子全部在“土著”手里。


时至2015年,这些房子,平均升值都在4W元以上。也就是以前3000元平米的房子,现在43000元/平米。


这是什么概念呢。4.5亿*40000元=18万亿。


这18万亿,是平均分配给1400W土著居民的。也就是每人130万元!


三口之家,户均400万。


这个18万亿是什么概念呢。


截至到2015年,上海市GDP(预)是25500亿元。


一般情况下,国家税收要拿掉30%,企业收入35%,能分给居民发工资的不会高于35%。


也就是工资8500亿左右。


这还是2015年的数字。前二年的GDP更低。


这说明什么呢,“人赚钱难,钱赚钱易”。


在过去十五年内,哪怕你全部的工资累计,一分钱不动。总数可能8万亿都不到。


而上海居民的资产升值是18万亿!


这同时也回答了一个问题,“土著和高薪大学生哪个更有实力”。


在8500亿工资中,假设外来劳动人口占50%,一年工薪收入约4000亿。


你累计十年,也不过数万亿的规模。


而土著手里的5亿平米,每年涨2000元/平米,一年就是1万亿。


而上海楼市的涨幅,远远不止每年二千。


土著和外地小白领的实力增长,大约是400~500%:1的样子。


菜总说“二本外地狗,摁倒拆迁妹”,实在是宇宙不破的真理。

幸运

我们要心存感激,要铭记幸运。今天所有的幸福,不是靠你劳动所得,不是靠上海人的勤劳与智慧,而拥有如此财富。


我们是幸运的,,而不是“无锡开发”。

如果当年开发的重点放在了无锡,无锡房价43000/m,而上海核心区的房价,则如蠡湖大街一样8000元/平米。


这里面就是18万亿的财富差异。户均400万元的财富差异。每个上海家庭少了四百万,立刻和瘪三差不多了。


没有了外地人涌入,没有城市开发,上海人就是滚地龙瘪三。


我们一定要用最大的热情,欢迎外地人涌入,支持外地人涌入,打造最热情好客的城市。


今天我们所拥有的一切,全缘由“是上海,不是蠡湖”。

剥削

现在我们来说一说,“外地人”创造的财富,是怎样落到“上海人”手中的。


你这400万元/户,是怎么来的。

这主要通过“宏观剥削”。


香港人曾经有过一个笑话,玩具大王,电动马达大王,龙虾大王,无论你赚了多少钱,最终你都是为“房产商”打工。


上海的逻辑,与此类似。他通过几个管道,吸干外地人的血:


  • 以极高的价格,将浦东土地售予外地小白领

  • 将市中心豪宅卖给温州土豪

  • 55平米限制,售出老公房

  • 交易税


官僚


  • 2015年房地产业销售6.4 万亿元;

  • 缴纳契税2874亿元;

  • 房产税1372亿元;

  • 营业税4051亿元;

  • 土地增值税2719亿元;

  • 缴税合计约1.1万亿元;

  • 银行房贷余额12万亿元;

  • 获8400亿元利息;

  • 土地收入28517亿元;

  • 政府和银行从房地产获得收入47917亿元;

  • 占6.4万亿元收入的75%。


在房地产开发中,一般认为75%的金额被政府拿走。


而政府是什么。政府“广而泛”的名词,归根到底政府还是“人”组成的。


在生态位中,外来的大学生白领精英(简称白骨精),虽然他们占据了工蚁和黄牛的位置;


可是就“政府”而言,几乎95%的职位,都是被本地人土著垄断的。


虽然我们时常谈论着上海“书记、市长”等顶级官吏,往往由中组部指定。外省的官员居多。


可是你看到中层官僚,厅局处科四级,几乎全部都是本地的土著上海人。


上海有多少名处长。


正确的数字大概是50000名处长。其中每一个人都有40~50W的年收入。不亚于一个金领白领。


别看外地小白领自以为“高薪精英”,可是在“官场”这一个生态位的竞争之上,他们几乎全军覆没。浦西才占据着上海的权力中心。


官员有什么用呢。政府拍了一块地,有上百亿的收入。


可是这些收入,他还得花出去。简单点有中建一二三局,要兴建道路水电和高架。


比较复杂点,还有绿化养护,交通火警。


然后还有社会养老,慈善统筹,政府运作。


而这一些钱,几乎全部都落入了不显山不露水的“官场中人”手中去了。


最简单的一点,外环线绿化养护工程,你知道其利润和成本是多少么。


上海人这些年是明显滋润起来了。不仅国企效益很好,而且公务员也不再是紧巴巴。


各个国营系统,因为有政府支持,也不再是清水衙门。

也就是说,上海人不仅仅在房子上占优,而且在工薪性收入上也不落后。


普通的国企混个副处,一年也有几十万收入。丝毫不比高科技码农少。


如果你不讲房子值多少。单单比存款的话,上海人也绝对不少。

以个人财富而言,上海土著才是过去十五年增长最迅速的群体。虽然外地人“数量”增长更占优。

或许还有人会问,唐镇50000/m的房子,500W房子400W税。


地价和税,是上海市政府拿走没错。滋养得上海本地人滋润万分。


可我这房子还是价值500W啊。


是资产我也没亏。


问题是,500W的唐镇房子,和500W现金,这绝对不是同一概念的事。


温和的上海人

大约150W有着大专以上文凭的人,第一代移民初始净资产几乎为零。


但就是这些小白领,撑起了偌大的浦东房地产市场。引来了风光和喧闹无数。财富盛宴,风起云涌,爱恨情仇。


请问,1500W土著撑起了浦西,人均净资产超过100W元,垄断着几乎所有官场势力和人脉资源。


请问,他们做了什么。


答案是:几乎什么也没做。

这真是一个奇怪的悖论。一个掌握着“66%人口,50%收入,75%存量财富”的最庞大群体,在整个市场上,却差不多是失声的。


换言之,SOV和SOM并不对等。


关于这个现象,我们试图找几个解释。


第一个解释,土著虽然有18万亿资产。但这些钱,几乎是“平均分配”的。


上海可能是全中国,全世界,乃至全人类有历史以来,“贫富分化”最小的一个城市。


为什么,因为工薪性收入。你可以差得很远,月薪1000元和月薪100000元。最穷的人还在每天菜场收摊后去捡菜叶。上海台有专题报道。

但是,如果你给每户人家,叠上一个400W呢。


10W和1000W,这是巨大的贫富差异。是巨大的阶级水平。


可是410W和1400W呢?


在过去十五年的“本地房价”暴涨浪潮下,其实每户人家都发了400W。“贫富分化”被大大均富了。

上海统计年鉴2010年度

每百户城市居民家庭房屋产权构成(%)


2008

2009

2010

租赁公房

17.40%

16.30%

16.40%

原有私房

0.70%

0.70%

0.70%

房改私房

37.80%

37.20%

37.40%

商品房

39.10%

41.30%

41.10%


租赁私房

4.20%

3.70%

3.50%

其他

0.80%

0.80%

0.90%

如上表,在所有的房地产市场。“自有”住房占绝对多数约95%,而“租赁关系”份额非常小,一般仅在5%规模。


很多人不明白这个表的关系,其实租赁+空置=第二套房数目。


我们没有精确数字;


但一般统计口径认为,上海拥有第二套住房,占总家庭数的5%,拥有第三套住房,占总家庭数的1%

如果一个城市,拥有18万亿财产。


如果这些钱分配在1000个人手里。人均180亿。那是沙特王子。豪宅,跑车,棕榈泉别墅。辛巴达式不可思议的巨富。王子可以投资几十亿改变一整条产业链的模式。让每个人天天谈论马云。


如果这些钱分配在100,000人手里。则人均1.8亿。这是内地一些城市常见的“企业主--工人”关系。也就是一个车间里上千个工人,没日没夜地给老板干活。这种社会形态,表现为“土豪”。煤老板会让北京人震撼其洒金能力。

如果这些钱分配在450W个家庭手里,则每户家庭400W。在这个情况下,社会总量最富裕。消费能力,购买能力,文教娱乐全面繁荣。但是你感觉不到“威力”和气氛。不会有王子和土豪们一掷千金,一期期头条新闻令你震撼。

只有从第二套房开始,你的“买入/抛出”才会对市场有所影响。如果全部都是唯一自住住房,数量虽大,影响力却是极度温和的。

偶露峥嵘

上海人最好的比喻,是H2O白开水。


如果你是NaOH+Hcl,烧碱加盐酸。


如果是800W上海人有二套房子,800W上海人没有房子。那这二伙人凑在一起,肯定要产生严重的化学反应。发光发热打得不可开交。

但是上海人的情况,是NaOH+Hcl=H2O+Nacl


烧碱和盐酸都反应完了。只剩下水和盐汽水。

当外地白领还在为房价每二年跳涨50%,楼市是涨是跌被折磨得死去活来,呕心沥血的时候;


上海的土著本地人,其实并不怎么关心楼市。

房子自住一套已经有了。存款二三百万,再买也可以,有一点累。但如果不买的话,也能够活得下去。


有这个工夫,不如吃吃喝喝,欧洲旅游。


说句残酷点的话,房价10000/m和100000/m,对上海本地人其实是一模一样的。生活还得继续过。

上海人就象反应完毕的H2O,绝大多数时候温淡如水。但也在极少数时刻,爆发出强大的能量。


譬如说2015年3Q,比较大的热点,就是大宁板块的热炒金茂府。和瑞虹六期强势开盘。这些地块,都属于传统的土著居住地块。

我们始终不忘记2009年时,联洋帮谈论起大宁时的趾高气扬。联洋是要做宇宙中心的,他们谈论的,是超越大宁200%单价,还是300%单价


可事实情况呢,大宁一旦起来,狠狠地把联洋踩在地下,并踏上一只脚。

大宁,瑞虹,其购买者偏向于浦西本地土著。尤其是以前就住在附近的街坊。

长期以来,这些国企老油条的购买力都被忽视,这些中年干部的能量都被浦东小白领们轻视遗忘。


但人家只不过是乐得吃吃喝喝欧洲游。


一旦这些“土著中年老男人”决定要购房,他们的能量是巨大的。完全可以爆击掉一个板块。而且毫不费力。


土著如水,偶露峥嵘。

不可预料

土著市场的最大特性,是“不可预料”。


对,你没看错。真的是“不可预料”。


虽然我们自己就是土著,是生于斯长于斯的老上海人。但是在“本地人,外地人,外国人”三大群体中,真正研究不深,完全不可捉摸,完全不可预料的,反而是本地土著的心态。


如果一辆夏利A级车,最高引擎60公里/小时,现在已经开到50KM/h。那我们可以说这辆车潜力已经挖尽了。他在前面路口左拐右拐都是这个速度。


可一辆迈巴赫,400马力最高时速300公里/小时,现在开到了50KM/h。下一时刻这车辆的位置是无法预测的。人家油门一踩,就冲出去了。


当土著只用了引擎动力15%之时,他们的下一步行为,是无法预测的。

在这里,我们要讲很重要很重要很重要一个观点:房价在很大一个范围,都是可以维持的。


你譬如上海内环线现在差不多是80000/m的标准水平。但是,另一个时空,他的房价是30000/m或者15W/m,社会也是能照常运转的。

人口既不会因为某地区房价(物价)高而停止涌入,人口也不大会因为某地房价低而大肆涌入。


中国的学生们,受马克思主义教育毒害太深。总是相信事物均有一个内在的“价值”。相信价格围绕价值上下。


根本没那么回事。坦白简单和你说,3W-8W-15W,每一个价格都可以维持的。


为什么,你看看成都重庆,看看苏州无锡。


这些城市的人均GDP和上海北京相差并不远,人口涌入也很厉害。成都的收入虽然比上海低,可一半还是有的。

凭什么成都重庆房价只卖8000!


如果成都房价卖50000/m,这个城市可以维持么?

答案是可以维持的。本地人基本上99%都已经有了房。而剩下的新移民小白领,买小一点慢慢供么…………


一个城市房价8000/m时,我也没见所有人拼命去抢房。


一个城市房价50000/m时,成都也一样可以运转得下去。楼价不会崩溃。


那么,是什么决定成都的房价8000/m还是50000/m呢。


答案是“混沌”。


这是一个巨大的迷。台北的房价,是高雄的十倍。


东京的房价,是大阪的三倍。


香港的经济,被新加坡一路超越。扁得猪头不认识。可是香港房价一路走高。


San Francisco房价远远超过周边城市。


房价其实是一个混沌方程式,其中有太多的未解之谜。


这个时候,一个喜好,一个社会风俗,就会引发价格的巨大波动。


而这些宏观变迁,是完全无法预测,也无法抵挡的。

本地人90%的状态下,是属于“坐电梯”。随着大势涨,随着大市跌。涨涨跌跌手里的房子从几十万到几百万。


他们可以不买房,可以买房,可以买很多房。人均面积增加5平米,10平米,15平米,都会引发巨大的震动。


但是,消费者的心理,是非常难以预测。完全无法预测的。

“土家烧饼”“水煮鱼”“香辣蟹”一夜之间又红了,又火了,又不红了。


我们试图解释一二,包括“只有大城市,才有房地产”等结论。但我们必须坦诚,在市场规律中,还有相当多的未明区域。敬畏未知,敬畏自己的局限。


我们写这一节的意思,绝对不是说房价不涨,也绝不是看空未来几年房价。从有限预测来说,后几年还是大涨年。


我们只不过要说,“富贵如浮云,万古无长青”。

婚姻


沉默的上海人,力量庞大,偶露峥嵘,无法预测。


看本篇幅有多,我们再讲一个话题。一股暗地里的力量,改天换日,极为庞大,却被人忽视。


这就是婚姻。


完全被人忽视的婚姻背后的经济力量。


婚姻有多少,很多很多很多。


2010年统计数据,上海土著每三对婚姻之中,就有一对是和外地人结婚。即AA,AA,AB。


外地人虽然仍只有900W人口,可是他们中的适龄男女特别多。青年适婚适孕人口特别多。


你要赚一个人的钱,那是千难万难。


菜市场你买一把葱,还要讨价还价。电商价格贵了几元,立刻考虑换一家。

政府虽然有再分配,但也是挡臂挡车。


你想赚一个人几万,几十万元,那是要费尽心机。提供无数无数服务才行。


可是婚姻不同。


婚姻是最简单获取一个人全部财富的方法。


尤其是上海目前421结构,祖父母父母,几乎7个人的财富,最终会汇集到一个人手中。


也就是汇集到你,媳妇儿手里。


婚姻是获取7个上海人全部财富的最好方法。


随着“涉外(地)婚姻”,这个比例还在不断提高,土著上海人和18万亿财富,正在不知不觉地发生着转移。


当一个大宁男,和一个联洋女,擦身而过的时候,互相看了一眼对方房子,都充满了不屑,“啐,垃圾”。


可如果一个大宁男娶了联洋女,结果会是怎样?这画面实在太美,我不敢想象。


随着涉外(地)婚姻,财富决策话语权也在发生着转移。


譬如结婚后,小舅子要来上海。该不该买房,买哪里房子,听谁的主意谁出钱。


夫妻俩买第二套房,或者改善换大房子,买哪里,交通线如何规划。


农村家乡父母,要不要来上海。买哪里房子,谁来决策谁来出钱。


这些都是很现成的例子。但我们不再展开研究了。


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来自:水库论坛

作者:yevon_ou


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